【物流指闻】2017年中国物流地产市场发展现状及行业发展趋势
物流地产行业是目前地产行业内增速最快的子领域，也是政策上最为支持的领域。物流地产在国内起步较晚，近几年的供应一直处在40%~60%左右的增速，2010年-2015年复合增速达到46.1%。而住宅、商业、写字楼等已告别高速增长的时代，2010年-2015年复合增速均小于10%。在政策方面，住宅涉及民生，目前政策的定位是“房子是用来住的，不是用来炒的”，政府在房价上涨过快时往往采取打压手段抑制需求，而物流地产主要为生产经营服务，利于促进经济的发展，政府在政策上也给予较多的支持。
过去5年，物流地产与各类传统物业相比增长最快
数据来源：公开资料整理
全行业增长平稳，固定资产投资增长迅速。根据中国仓储与配送协会统计，2015年全国通用仓库面积达9.55亿平米，2014年为9.1亿平米，同比增长约5%，这一增速相对稳定。与之相对应的是仓储固定资产投资增长迅速。根据国家统计局数据，2015年全国仓储固定资产投资达6620.15亿元，同比增长28.3%，2011-2015年的复合增速达到28.4%。远高于同期固定资产总投资16.2%的增速。
2013-2015年中国仓储面积分析
数据来源：公开资料整理
高标准仓库占比仅约2%，但增长迅速。截至2015年底全国通用仓储面积虽已达到9.55亿平米，但其中高标准仓库占比非常小。根据高力国际估算，2015年底完工投入使用的高标准仓库面积约2000万平米左右，占通用仓总量的2%左右。高标准仓库的供给增速也明显高于仓储总量的增速，根据高力国际的统计，2010年以来，高标准仓库供应增速一直在40%~60%左右，2015年高标准仓库新增供应约700万平米，增速达到54%，而同期仓储总量的增速仅在5%。
2015年，高标准仓库约占通用仓仓储总面积的2%
2011-2015年中国高标准仓库供应面积
高标准仓供应方集中度高。中国高标准仓库供应方集中度非常高，普洛斯（GLP）是业内的龙头，2015年普洛斯的供应面积达到1180万平米。据统计，普洛斯约占行业前十份额的55%。 2016年普洛斯供应面积达到1490万平米，行业前五供应合计达到2070万平米。
2016年中国高标准仓库前五供应面积
区域分布上，高标准仓库分布仍以三大都市圈为主。产业与消费是高端物流地产行业最重要的两大需求。目前高标准仓库的布局也与经济、人口等指标密切相关。根据戴德梁行的数据，2015年底存量的高标准仓库布局中以三大都市圈为主，其中长三角区域最多，仅上海就有接近600万方的存量。长三角区域是中国经济最为活跃的区域之一，地处平原地带，交通网络密布，电商经济发达，属于江浙沪包邮区，对物流地产的需求大。而从目前开发商拿地情况看，未来城市布局还是以三大都市圈为主，特别是核心城市周边的二三线城市，如廊坊、东莞、佛山等。另外部分具有人口和经济集聚效应的省会城市如昆明等也有新增供应。
2015年底主要城市高标准仓库存量
高标准仓库供应增长迅速，但仍供不应求。2010年以来，中国高标准仓库供应增速一直在40%~60%之间，在持续的高增长下，租金一直在上涨，空置率普遍处于低位，与同期写字楼空置率接近，依旧是供不应求状态。
全国主要物流片区平均租金一直在增长
2015年第四季度，主要城市物流地产空置率
国内消费增长持续，零售尤其是电商增长为高标准仓库需求带来增量。国内消费的增长尤其是电商行业的增长是高标准仓库增长的主要动力之一。零售行业对高标准仓库需求的带动主要来源于三个方面：1）零售行业整体的增长推动对仓储需求的增长，国内零售行业目前还维持着10%以上的增速，带动仓储需求的增长；2）电商行业渗透率增加带动对仓储需求的增长，目前零售行业中网购规模在持续扩大，相同的交易规模下，电商比传统零售行业需要的物流仓储面积更大，是将传统零售中对商铺、购物中心等的需求转移成对于物流地产的需求；3）电商更倾向于使用高端的高标准仓库以提升效率降低物流成本。根据普洛斯的研究，同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍左右，每平米的物流仓储面积约能支撑7万元左右的交易额，按这个测算目前电商行业规模为4.7万亿元，对高标准仓库储的需求就在6700万方左右，远超目前供给。如果按电商行业每年18%增速的发展，仅电商行业的发展就能支撑高标准仓库储市场按每年40%增长发展至2021年。
2006-2016年中国社会消费品零售总额及增速
2012-2016年中国网络购物规模及增速
